Asesoría legal y fiscal en España: NIE, due-diligence, contratos (arras, compraventa, poder notarial), impuestos de compra (ITP, IVA, AJD) y de venta (IRNR, plusvalía, retención 3 %), con soporte multilingüe 24/7
Asesoría Legal y Fiscal para Extranjeros en España: Guía Completa 2025
Índice Rápido de Contenidos
El Proceso de Compraventa para Extranjeros, Paso a Paso
1. NIE y Representación Legal
El primer paso es obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero), indispensable para firmar escrituras y pagar impuestos. Te recomendamos abrir una cuenta bancaria en España y, si no puedes viajar, otorgar un poder notarial a tu representante legal para que actúe en tu nombre.
2. Due Diligence y Cargas
Antes de firmar nada, es crucial realizar una due diligence. Revisamos la Nota Simple, el Catastro, licencias y deudas de comunidad. Este análisis garantiza que la propiedad está libre de cargas, embargos o problemas urbanísticos.
3. Contratos Clave
El proceso se formaliza con el contrato de reserva y, posteriormente, el contrato de arras, donde se entrega entre un 5-10% del precio. Finalmente, se firma la escritura pública ante notario, que te otorga la plena propiedad y seguridad jurídica.
Impuestos al Comprar una Propiedad en España
Los impuestos varían si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva. Aquí te lo explicamos:
| Tipo de Inmueble | Impuestos a Pagar |
|---|---|
| Vivienda de Segunda Mano | Pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10% según la Comunidad Autónoma. |
| Vivienda de Obra Nueva | Se aplica un 10% de IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5%. |
Impuestos al Vender una Propiedad (para No Residentes)
Ganancia Patrimonial (IRNR)
Tributarás por la ganancia obtenida. El tipo es del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para el resto. Los residentes fiscales en España tributan en el IRPF (19-28%).
Retención del 3%
El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia patrimonial. Si el impuesto a pagar es menor, puedes solicitar la devolución.
Plusvalía Municipal
Este impuesto grava el incremento de valor del suelo. Legalmente lo paga el vendedor, pero el comprador actúa como sustituto del contribuyente, liquidándolo en tu nombre para evitar problemas.
Otras Obligaciones Fiscales Clave
■ Herencias y Sucesiones: El Impuesto de Sucesiones tiene importantes bonificaciones en muchas CCAA. Es vital planificar con un testamento en España y en tu país de origen para optimizar la fiscalidad y evitar conflictos.
■ Declaración Anual de IRNR (Modelo 210): Como propietario no residente, debes presentar este modelo anualmente, incluso si no alquilas la vivienda (tributando por "renta imputada"). Si la alquilas, declararás los rendimientos obtenidos.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo firmar la compraventa sin viajar a España?
Sí, es totalmente posible. Se realiza mediante un poder notarial otorgado a tu abogado o representante legal, quien firmará en tu nombre con plenas garantías.
¿Me devuelven la retención del 3% si vendo con pérdidas?
Sí. Si no has obtenido una ganancia patrimonial, se presenta el modelo 210 y se solicita a Hacienda la devolución íntegra de la cantidad retenida.
¿Tengo que pagar la plusvalía municipal si no he ganado dinero?
No. Si puedes demostrar que el precio de venta es igual o inferior al de compra, la operación está exenta del pago de este impuesto.
¿Qué gastos puedo deducir si alquilo mi propiedad?
Los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos como intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, etc. Los residentes de fuera de la UE no pueden deducir gastos.
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