Bereken je echte aankoopkosten en voorkom fiscale verrassingen bij de notaris.
Belastingen bij aankoop woning in Spanje
Begrijp alle belastingen bij het kopen van een woning in Spanje — ITP (overdrachtsbelasting), BTW en AJD — en leer het werkelijke totaalbudget berekenen voor nieuwbouw en bestaande bouw vóór de notariële ondertekening.
Soorten belastingen bij aankoop
Welke belastingen bij aankoop van vastgoed in Spanje gelden, hangt af van nieuwbouw (eerste overdracht door de ontwikkelaar) of bestaande bouw (doorverkoop):
De ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is een regionale overdrachtsbelasting. Het tarief verschilt per autonome regio (meestal 6 %–13 %). Voor bepaalde kopers (jongeren, grote gezinnen, beschermde woningen) bestaan verlaagde tarieven.
Nieuwbouw valt onder BTW (IVA) 10 % en daarnaast AJD (zegelrecht), doorgaans tussen 0,5 % en 1,5 % afhankelijk van de regio. Beide worden berekend op de verkoopprijs en betaald bij de notaris.
Naast belastingen betaal je notaris-, register- en administratiekosten. Kun je niet reizen? We regelen een notariële volmacht en helpen je met je NIE-nummer.
ITP vs. BTW + AJD: wat is voordeliger?
Veel kopers vragen zich af of nieuwbouw of bestaande bouw fiscaal gunstiger is. In werkelijkheid hangt het voordeel af van de regio en het soort woning. Hieronder zie je een visuele vergelijking:
Een woning die iets duurder lijkt in nieuwbouw kan door lagere onderhoudskosten of energiebesparing uiteindelijk even voordelig zijn. Onze juridische begeleiding helpt je beide scenario’s correct door te rekenen.
Verminderingen en regionale bonussen
De Spaanse autonome regio’s bepalen zelf het tarief van ITP en AJD. Daarnaast bieden sommige regio’s kortingen of bonussen aan om bepaalde kopers te stimuleren:
- 🟢 Lagere tarieven voor jonge kopers onder 35 jaar
- 🟢 Kortingen voor grote gezinnen of gehandicapten
- 🟢 Verlaging bij aankoop van een eerste hoofdverblijf
- 🟢 Fiscale voordelen bij beschermde woningen (VPO)
Deze verminderingen verschillen sterk per regio. Daarom voeren wij een persoonlijke berekening uit vóór ondertekening van het koopcontract. Vraag vrijblijvend hulp aan via ons contactformulier.
Rekenvoorbeelden: bestaande bouw vs. nieuwbouw
De onderstaande berekeningen zijn oriënterend en laten zien hoe belastingen de totale aankoopprijs beïnvloeden:
• ITP (10 %): € 20.000
• Notaris + Register + Administratie: € 1.800
Totaal: ± € 221.800
👉 Werkelijk bedrag afhankelijk van regionaal ITP-tarief.
• BTW (10 %): € 30.000
• AJD (1 %): € 3.000
• Notaris + Register + Administratie: € 2.200
Totaal: ± € 335.200
👉 AJD verschilt per regio; bevestig het tarief in jouw geval.
Praktijksituaties en veelgemaakte fouten
De toepassing van ITP, BTW en AJD kan variëren afhankelijk van de woning, de koper en de regio. Hier zijn drie veelvoorkomende situaties die wij in de praktijk tegenkomen:
De aankoop kan niet bij de notaris plaatsvinden zonder NIE-nummer. Vraag dit minimaal 4 weken vóór de geplande ondertekening aan.
Bij financiering via een Spaanse bank komen er extra kosten bij: hypotheekkosten, taxatie en administratie. Wij stemmen dit af met de notaris om dubbele AJD-heffing te vermijden.
Als je niet kunt reizen, kun je ondertekenen via een notariële volmacht. Dit bespaart tijd, maar vereist een zorgvuldige legalisatie van documenten.
Woordenlijst & veelgestelde vragen
De Impuesto de Transmisiones Patrimoniales is de overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning.
De Actos Jurídicos Documentados is een zegelrecht dat bij nieuwbouw wordt toegepast op de notariële akte.
Dat hangt af van het type woning. Nieuwbouw → BTW + AJD. Bestaande bouw → ITP.
De tarieven zijn hetzelfde; alleen je fiscale verplichtingen na aankoop verschillen (bijv. IRNR bij verhuur).
Tel alle belastingen, notaris- en registratiekosten op. Bekijk de volledige gids over aankoopkosten.
ITP tussen 6 % – 13 %, afhankelijk van de regio en het profiel van de koper.
BTW 10 % + AJD (zegelrecht) 0,5 % – 1,5 %, berekend op de koopsom.
Ja, voor jongeren, grote gezinnen of eerste hoofdverblijven in bepaalde regio’s.
Ja, via notariële volmacht en volledig juridisch beheer op afstand.
Gewoonlijk binnen 30 dagen na de notariële akte. Wij helpen met de aangifte.